Avant de rentrer pleinement dans les chiffres, il faut prendre en compte les plus-values qu’offre une maison passive. En effet une maison passive offre plus de confort et un habitat plus sain qu’une maison traditionnelle, ce qui entraine forcément un surcoût mais aussi une valeur ajoutée. Aussi l’on ne peut pas comparer une maison traditionnelle (RT2005) à une maison passive en se basant uniquement sur la rentabilité énergétique et financière. Pour rappel les points forts d’une maison passive sont:
- Un air plus sain (filtré).
- Une température homogène dans les pièces et l’habitat.
- Un degré d’humidité contrôlé.
- Un air rafraichis en été.
- Une facture énergétique nettement allégée.
Quels postes de dépenses sont à privilégier ?
Dans le domaine des maisons passives il existe une multitude de possibilités d’équipements et par conséquent autant de postes de dépenses possibles. Le budget d’un projet étant généralement limité il devient rapidement nécessaire de faire le tri parmi les équipements indispensables, à privilégier et ceux dont on peut se passer. Voici donc la liste des postes de dépenses du plus stratégique au moins indispensable :
- Isolation.
- Étanchéité à l’air.
- Ventilation.
- Appareils ménagers éfficaces.
- Énergies renouvelables.
L’isolation et l’étanchéité à l’air sont au top des priorités, et pour cause ce sont les postes les plus rentables sur le long terme. De plus il faut bien prendre en compte qu’autant il sera facile de changer les appareils ménagers ou d’ajouter des panneaux solaires (thermiques ou photovoltaïques) dans dix ans. Autant il sera plus difficile et couteux de modifier l’isolation ou la ventilation une fois la construction terminée.
Les deux paliers de rentabilité : la maison basse consommation et la maison passive
Le graphique ci dessous montre le coût total d’une maison (courbe rouge) comprenant sa construction et 20 ans d’entretien et de chauffage, selon son degré d’isolation. On distingue deux paliers de rentabilité. Le premier aux alentours des 50 KWh/m² correspond au label maison basse consommation (maison BBC). Le second palier se situe à 15 KWh/m² ce qui correspond au label maison passive. Ce n’est donc pas pour rien que ces deux labels se sont fixés ces objectifs de consommation. Comme on peut le voir sur le graphique ce qui est particulièrement intéressant dans la maison passive c’est la diminution brutale du coût de construction dû au fait qu’à ce niveau d’isolation l’on peut se passer d’un système traditionnel de chauffage. Il est donc stratégiquement très intéressant d’atteindre ce seuil. De plus l’on comprend bien qu’avec l’augmentation inéluctable du coût de l’énergie dans les années à venir, une maison passive deviendra encore plus rentable.
Conclusion et surcoût chiffré d’une maison passive
On estime le surcoût d’une maison passive compris entre 10 et 20% par rapport à une maison RT2005. Ce surcoût dépend de la conception de la maison, de ses matériaux et des options que l’on choisit au niveau des équipements. Le programme européen Cepheus nous donne des chiffres un peu plus précis basés sur des constructions réelles à travers l’Europe : un surcoût estimé entre 7 et 15% et un retour sur investissement compris entre dix et vingt ans. La rentabilité purement financière d’un projet passif dépend au final beaucoup de sa conception et de ses objectifs. Dans tous les cas, il faut prendre en compte le fait que l’augmentation du coût de l’énergie va augmenter cette rentabilité. De plus le surplus de confort apporté notamment dans le confort d’été n’est pas négligeable et apporte lui aussi une plus-value. Enfin il faut prendre en considération le grenelle de l’environnement qui rend obligatoire pour les logements neufs l’obtention du label basse consommation dés 2012, et l’obtention du label passif dés 2020 ce qui entrainera forcément une dévalorisation des biens qui ne seront pas à niveau et ainsi une valorisation des biens immobiliers atteignant le label passif. Dernier facteur et non des moindre, les différentes aides gouvernementales et locales devraient aussi fortement aider à la rentabilisation plus rapide de ce type de logements plus économiques sur le plan énergétique.
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Ce surcoût est amorti sur quelques années et contribue à la protection de l’envieronnement.
Et aux niveaux du crédit, la banque fait comment si on dépasse le taux d’endettement de 33% ? Prends-t-elle en compte les économies réalisées en chauffage pour nous laisser plus d’argent pour en construire une ?
De très rares banques acceptent ce genre de montage mais ce n’est pas courant du tout. Dans ce domaine l’on voit pas mal de personnes faire des travaux par étapes sur plusieurs années et/ou participer activement aux travaux pour diminuer les coûts de main d’œuvre.
La construction d’une maison passive entraîne en moyenne un surcoût estimé entre 5 et 10% par rapport à une maison conforme aux normes RT 2012. Ce surcoût est ensuite susceptible d’être amorti par une moindre consommation d’énergie au quotidien.